Úroky pod jedno percento? Tak skoro nie.

Píše Pavel Oravec.

Hypotekárny trh na Slovensku zažíva veľmi turbulentné roky. S prasknutím realitnej bubliny v roku 2009 a postupnými intervenciami centrálnej banky priemerné úrokové sadzby na hypotékach začali klesať.

Najmä medzi rokmi 2012 a 2016 úrokové sadzby na nových úverov klesali rapídne, každý rok o viac ako 0,6 %.  Ak ste si v roku 2010 zobrali úver s 5 ročnou fixáciou, tak po jej uplynutí ste s úrokovou sadzbou klesli na polovicu. S prudkým poklesom úrokov na nových úveroch rozbehli banky nové produkty, tzv. refinančné úvery. Princíp spočíval v tom, že ak ste poctivo splácali svoje predchádzajúce úvery mohli ste ich refinancovať za zjednodušených podmienok do inej banky. Spravidla ste nemuseli dokladovať príjem, postačoval aj starší znalecký posudok a mohli ste spojiť viacero rôznych typov úverov (spotrebné, hypotekárne, kreditné karty, splátkové systémy) do jedného a výrazne tým ovplyvniť svoje mesačné náklady. Proti tomu sa však postupne banky, z ktorých klienti najviac odchádzali začali brániť napr. zvýšením poplatku za predčasné splatenie, zavedením poplatkov za vyčíslenia a potvrdenia o zostatku na úveroch atď.

Priemerné úrokové sadzby na existujúcich a nových úveroch podľa rokov (zahŕňa aj úvery stavebných sporiteľní):

* údaje za február 2017

S klesajúcimi úrokovými sadzbami a rastúcimi objemami poskytovaných úverov sa rozbehlo nielen refinancovanie starých úverov, ale aj financovanie kúpy a výstavby nových nehnuteľností, čo bol želaný efekt centrálnej banky. Táto situácia nahrávala menej bonitným klientom, ktorí si v benevolentných pravidlách mohli dovoliť drahšie nehnuteľnosti a banky im radi poskytli 100 percentné financovanie. (Preplatili im celú kúpnu cenu nehnuteľnosti, klienti nepotrebovali vlastné zdroje.)

Národná banka Slovenska preto postupne začala obmedzovať poskytovanie 100 percentného financovania, aby tak predchádzala ďalšej bubline. Ak totiž časom nastane zdraženie úrokových sadzieb, menej bonitní klienti by o svoje drahé nehnuteľnosti mohli ľahko prísť.

Aká je situácia dnes? Je úroková sadzba pod jedno percento reálna?

Z letmého pohľadu na aktuálne úrokové sadzby bánk získame niekoľko zaujímavých poznatkov.

– úrokové sadzby po zavedení novej regulácie, ktorá obmedzila poskytovanie 90 a viac percentných hypoték naďalej klesajú

– veľmi atraktívne sa stávajú dlhšie fixácie, niektorí klienti už môžu premýšľať aj o 10 ročných fixoch

– prvá banka, ktorá deklaruje úrokovú sadzbu pod jedno percento je UniCredit Bank

Zaujímavá je najmä tretia poznámka. Úrokové sadzby, ktoré by prelomili hranicu jedného percenta smerom dole by boli veľmi zásadným a psychologicky silným momentom. Veď kto by nechcel mať hypotéku s úrokom začínajúcim číslicou 0, však? . (teraz sa nebavíme o hypotékach so štátnym príspevkom pre mladých).

Ono je to však opäť trošku viac marketing ako realita. UniCredit Bank naozaj ponúka úrokovú sadzbu 0,99 % p.a. pri trojročnej fixácii. ALE, tá je podmienená poistením úveru, využívaním U-konta a kreditnej karty vydanej bankou. Poistenie úveru v tomto prípade znamená, že klient je na dobu 5 rokov poistení v jednom z troch balíkov (vždy úmrtie + PN alebo Trvalá invalidita alebo Nezamestnanosť) a za toto poistenie zaplatí poplatok vo výške troch percent z celkovej výšky úveru. Môže ich zaplatiť jednorazovo alebo mu banka navýši o túto sumu výšku úveru.

V modelovom príklade úveru na 50 000,- eur so splatnosťou 30 rokov, teda klient v skutočnosti má úver vo výške 51 500,- eur pri úrokovej sadzbe 0,99 % p.a. a splátkou 165,41 eur / mesačne.

Odmyslime si teraz ďalšie poplatky, ktoré však banka na svojej stránke deklaruje, že má. (mesačný poplatok za poskytnutie úveru a poplatok za U-konto). Z vyššie uvedenej tabuľky vyplýva, že niektoré banky na 3-ročnom fixe začínajú až na 1,5 percenta ročne, čo je na prvý pohľad oveľa vyššie ako UniCredit Bank. Porovnajme však mesačnú splátku a zostatok po uplynutí prvej fixácie.

Unicredit Bank                                             Prima banka                                               OTP

Výška úveru                                               51 500 ,-                                     50 000 ,-                              50 000 ,-

Úroková sadzba                                        0,99 % p.a                                 1,50 % p.a                           1,20 % p.a

Mesačná splátka                                      165,41 eur                                172,56 eur                          165,45 eur

Zostatok po 3 rokoch                              47 010,- eur                              45 949,- eur                       45 770,- eur

V porovnaní s konkurenciou je ponuka UniCredit-u nevýhodnejšia vo výške zostatku po uplynutí prvej fixácie. Ak si požičiate 50 000,- eur, tak aj pri o pol percenta lepšej ponuke dlžíte banke pri výročí fixácie (tri roky) o vyše tisíc eur viac. Ďalšou nevýhodou je, že poistený ste len 5 rokov, ale cenu poistenia splácate aj s úrokmi celých 30 rokov (pretože je súčasťou úveru). Nehovoriac o tom, že o 5 rokov sa musíte poistiť aj tak znova. Navyše ceny bežných rizikových poistení na spomínané riziká sú porovnateľné a dokonca nižšie.

Napr. poistenie smrti a invalidity na prvých 5 rokov úveru stojí v bežnej poisťovni menej ako polovicu toho, čo ponúka UniCredit Bank v rámci svojej hypotéky. Toto poistenie preto považujem za drahé a nepostačujúce.

Na druhej strane treba uznať, že banka s týmto produktom nerobí žiadne tajnosti a všetky poplatky vrátane RPMN má dostupne vyčíslené na svojej internetovej stránke. Klienti preto majú dobrú šancu dozvedieť sa o podmienkach poskytnutia úveru.

Časy keď úrokové sadzby na hypotékach budú pod jedným percentom tak skoro nenastanú a je otázka či vôbec niekedy (na Slovenku). Európska centrálna banka sa síce zatiaľ základnú úrokovú sadzbu dvíhať nechystá, inflácia v eurozóne však pomaly začína rásť. A to je skôr signál na budúce zvyšovanie základnej úrokovej sadzby. Či sa dostaneme pod jedno percento musíme tak nechať na naše domáce komerčné banky, resp. na výsledok ich konkurenčného boja. O tom, ktoré banky si to môžu dovoliť  nabudúce.

Autor je finančný sprostredkovateľ a analytik spoločnosti Brokeria a.s.