Za socializmu mladé rodiny dostali byty od štátu. Dnes ich financujeme formou úverov na bývanie. Národná Banka Slovenska však rok čo rok sťažuje podmienky, pripravte sa, čoskoro sa naozaj priostrí.

Ak chceme bývať vo vlastnom, nie na podnájme, či u rodičov, vždy je možnosť požiadať banku o hypotéku. Do roku 2015 prakticky nebol väčší problém dostať pri kúpe vlastného bývania 100% kúpnej ceny. Postupne sa začali klásť čoraz väčšie bariéry, či už pri posudzovaní prímu, alebo pri maximálnej hranici možnej výšky úveru. Všetko sa od 1.7.2018 mení, a to nasledovne:

LTV – Loan to value (pomer výšky dlhu k hodnote zabezpečenia nehnuteľnosťou)

100% hypotéky končia. Už nebude možné pri kúpe dostať plnú výšku financovanej nehnuteľnosti. Buď budete potrebovať úspory a vlastné prostriedky, alebo dofinancovanie formou ďalšieho úveru, zvyčajne s vyšším a hlavne drahším úrokom.

Od 1.8.2018 90% financovanie dostane len 35% žiadateľov. Tento pomer sa bude postupne ešte znižovať a to od  1.10.2018 len 30%, od 1.1.2019 len 25% a od 1.4.2019 len 20%.

Ukazovateľ DTI – maximálna výška všetkých úverov, ktoré budete môcť splácať, bude 8 násobok Vášho ročného príjmu

Dnes sa posudzuje platobná schopnosť žiadateľov o úver na bývanie nasledovne:

Čistý príjem – životné minimum – finančná rezerva 20% = maximálna možná splátka úveru s o 3% vyššou úrokovou sadzbou, ako reálne budete mať

Príklad: Príjem 1000 eur, jeden žiadateľ, slobodný, bez detí:

(1000 – 200)*0,8 = 640

Takýto klient môže dostať maximálnu výšku hypotéky 125 000 eur na 30 rokov – ak bude mať úrokovú sadzbu 1,5% p.a. a má menej alebo maximálne 40 rokov.

Od 1.7.2018 vstupuje do hry ďalší ukazovateľ, takzvané DTI (debt to income = pomer dlhu k príjmu).

8 násobok ročného príjmu = 1000 * 12 * 8 = 96 000 eur. Toto bude výška všetkých úverových záväzkov dohromady, ktoré žiadateľ môže mať, to znamená spolu so všetkými spotrebnými úvermi, lízingami a úvermi zo stavebných sporiteľní. Úver na bývanie vo výške 125 000 eur už teda s uvedeným príjmom nedostane.

Ďalšie parametre regulácie:

Rokovalo sa aj o tom, že akceptovaný príjem bankou bude len 80% z reálneho príjmu, ktorý chodí klientovi na účet, prípadne o zrušení možnosti do 6 mesiacov od podpisu hypotéky požiadať o akýkoľvek iný úverový produkt. Tieto opatrenia zatiaľ, chvalabohu potvrdené nie sú. Avšak treba sa naozaj pripraviť a zaťať päste – regulátor dokáže priniesť rôzne prekvapenia.

Uvažujete o vlastnom bývaní?

Ak viete, že budete chcieť kupovať nehnuteľnosť, naozaj nie je na čo čakať. Ak aj ešte nemáte vybraté, či to bude byt, alebo rodinný dom, v akej lokalite, ktorý to bude, riešenie existuje formou takzvanej hypotéky na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, ktorú ponúkajú vybrané banky. Tu je možnosť podpísať úverovú zmluvu a následne do 6 mesiacov načerpať úver. Ak to stihnete do 30.6.2018, vyhnete sa podmienkam po zavedení regulácie

Záver

So skutočnosťou, že Slováci sú zadĺžení, sa dá len súhlasiť. Brať každý úver, ktorý Vám banka ponúkne, nie je 2 krát zodpovedné. Druhou stranou mince však ostáva fakt, že ak mladý človek má záujem o kúpu vlastného bytu, napríklad za 60 000 eur, pri 80% hypotéke dostane len 48 000 eur. Pri priemernej mzde 954 eur brutto (štatistika SR za rok 2017) je ale veľmi otázne, či a za aké obdobie človek dokáže zvyšných 12 000 eur nasporiť. Doplnkový úver nakoniec dostane dlžníka do ťažšej platobnej situácie, ako 100% hypotéka. Aká je teda ochrana spotrebiteľa? Možno smerujeme k väčšiemu počtu prenajatých nehnuteľností a menšiemu počtu nehnuteľností vo vlastníctve. To, že v západných krajinách EÚ je to štandard, je síce v poriadku, ale predsa len, mať vlastnú strechu nad hlavou, ktorú si viete zrekonštruovať podľa vlastných predstáv, je úplne iná dimenzia.