Spomienkové mýty a mýtické sadzby.

Na dobré veci sa rýchlo zvyká a ľahko sa zabúda na to, aké dobré naozaj sú.

V poslednej dobe som sa zúčastnil jednej rodinnej oslavy. Ako to tak už pri týchto príležitostiach chodí, účasť bola početná a multigeneračná. A ako to už na multigeneračných oslavách chodí, s pokročilým oslavovaním sa stupňuje frekvencia spomínania účastníkov na svetlú minulosť. Platí tzv. multigeneračné pravidlo – čím starší účastník oslavy, tým výraznejší (a zároveň nepresnejší) spomienkový optimizmus. Konkrétne v tomto prípade vznikala na pozadí oslavy čoraz zanietenejšia debata miestnych odborníkov o cene piva. Skúsenejší matadori tvrdili, že pivo za starého režimu stálo 50 halierov. Tí triezvejší (v odhade) tvrdili, že to nie je možné a cena bola minimálne jedna kačka. Účastníci, ktorí si starý pivný režim nepamätajú a v tých časoch pili nanajvýš mlieko (za 2 Kčs / liter)  tvrdili, že sa v diskusii miešajú jablká s hruškami. Neviem ako to nakoniec dopadlo lebo z oslavy som odchádzal skôr ako bol vo veci dosiahnutý konsenzus. Každopádne ma táto inšpiratívna debata podnietila aby som sa nad tým zamyslel a dohľadal tvrdé dáta. Ak sa Vám nechce tráviť hodiny na stránke štatistického úradu, môžete navštíviť výborne spracovanú stránku – www.zakomunistu.cz  V roku 1989 bola cena pollitrovej dvanástky Piva 6 Kčs. Mediánová mzda bola presne 3 000 Kčs. Medián je stredná hodnota, čiže mediánová mzda je taká, že presne polovica ľudí v tom čase zarábala viac ako 3 000 Kčs a presne polovica ľudí menej ako 3 000 Kčs. To znamená, že v roku 1989 si mohol priemerný čechoslovák zo svojho príjmu kúpiť 500 fľaškových pollitrových pív. Dnes podobné pivo kúpite priemerne za 0,65 eur. (ŠÚSR, 09/2016). Dnešný medián čistej mzdy je okolo 800 Eur. Aktuálne si priemerný Slovák môže dovoliť zo svojej výplaty 1 230 pív. Pre zaujímavosť priemerný dôchodok v roku 1989 bol 1 598 Kčs. (266 pív). Dnes je priemerný dôchodok 640 pív (416 eur). Takže áno, dnes je aj to pivo skoro 3 krát lacnejšie ako „dakedy“.

            Na dobré úrokové sadzby sa ľahko zvyká a rýchlo sa zabúda na to, aké nízke naozaj sú.

Pred 8 rokmi, keď som začínal svoju prax, moji klienti vedeli o hypotekách iba jednu vec. Že v Rakúsku sú lacnejšie. Úrokové sadzby boli v pásme kedy klient za 30 rokov požičanú sumu vrátil dvojnásobne. Prípad, keď klientka dostala hypotéku bez dokladovania účelu za 7,9 % p.a. ročne by dnes niektorí považovali za trestný čin. V rokoch 2008 a 2009 začínala dobrá úroková sadzba číslicou 5 a ešte na konci roku 2010 bola priemerná úroková sadzba nových úverov pri fixáciách na jeden až päť  rokov 5,28 % p.a. Ak si klient kupoval nehnuteľnosť  za 100 000 eur, financoval to úverom na 30 rokov tak jeho mesačná splátka bola 555 eur a musel očakávať, že banke môže vráti  aj 200 000 eur. Potom centrálne banky zavelili, sadzby sa pohli a trhy s nimi, čoho výsledkom boli v priemere o 3,5 % nižšie úrokové sadzby v polovici roku 2016. Teda za 100-tisícovú nehnuteľnosť platia klienti 353 eur / mesačne. Ak predpokladajú, že sa im úroková sadzba nikdy nezmení, tak banke vrátia 127 000 eur.

Dnes banky ponúkajú na dlhé fixácie úrokové sadzby, ktoré by moji klienti pred 8 rokmi považovali za mýtické. Spotrebiteľ si môže vybrať napr. medzi 5-ročným fixom za 1,49 % a 10 ročným za 2,20 % (zámerne vynechávam ponuky so skrytými poplatkami a poisteniami). Rozdiel v parametroch takéhoto úveru je na prvý pohľad v splátke. Predpokladajme, že si chcem požičať 100 000 eur, na 30 rokov. Ak beriem do úvahy fakt, že úrokové sadzby sú na minime a predpokladám, že skôr či neskôr porastú – oplatí sa mi uvažovať nad dlhšou fixáciou? Pozrime sa na čísla.

FIX 5 za 1,49 % p.a. FIX 10 za 2,2 % p.a. rozdiel
Mesačná splátka 344,64 379,70 35,06
Istina v 5.roku 86 275,18 87 557,55 1 282,37
Zaplatené za 5 rokov 20 678,4 22 782 2 103,6

 

Ak si myslím, že úrokové sadzby budú rásť a rozhodnem sa pre 10-ročný fix, moja splátka bude oproti klientovi s 5-ročným fixom vyššia o 35 eur mesačne a môj zostatok na úvere v 5.roku bude vyšší o 1 282,37 eur. Otázka znie ako veľmi musia po piatich rokoch úrokové sadzby vzrásť aby som ja ako majiteľ 10-ročného fixu bol minimálne na rovnakom zostatku ako majiteľ dvoch za sebou idúcich 5 ročných fixácií.

Prvých 5 rokov splácania

Prvých 5 rokov FIX 5 za 1,49 % p.a. FIX 10 za 2,2 % p.a. rozdiel
Mesačná splátka 344,64 379,70 35,06
Istina v 5.roku 86 275,18 87 557,55 1 282,37
Zaplatené za 5 rokov 20 678,4 22 782 2 103,6

 

Druhých 5 rokov splácania

Druhých 5 rokov FIX 5 za 2,93 % p.a. FIX 10 za 2,2 % p.a. rozdiel
Mesačná splátka 405,99 379,70 26,29
Istina v 10. roku 73669,47 73 669,71
Zaplatené za 5 rokov 24 359 22 782 1 577

 

Výber dĺžky fixácie úrokovej sadzby je v čase očakávania pohybu čoraz aktuálnejší a dnes sú dlhé fixácie na historických minimách. Vybrať si dnes 10 ročný fix za 2,2 percenta oproti 5 ročnému fixu za 1,49 percenta znamená počítať s tým, že o 5 rokov budú úrokové sadzby takmer dvojnásobné oproti dnešným. Ak si ako klient vyberiem 10 ročný fix tak za prvých 5 rokov splácania som oproti FIXU 5 v mesačnej strate 35 eur a zostatok na mojom úvere po 5 rokoch je vyšší o viac ako 1 280 eur. Aby som túto stratu dobehol musela by o 5 rokov pri uplynutí prvého obdobia úroková sadzba na FIX 5 stúpnuť na 2,93 % p.a. V tom prípade by po ďalších 5-tich rokoch boli zostatky na úveroch rovnaké ale pri 10 ročnom fixe by som stále zaplatil spolu o takmer 600 eur viac ako klient s dvomi 5 ročnými fixáciami.

Odpoveďou na to, či zvoliť dlhšiu fixáciu je v rozdiele a viere. Ak dnes klient verí, že úrokové sadzby porastú a rozhoduje sa medzi aktuálne 5 a 10 ročným fixom musí predpokladať, že za najbližších 5 rokov úrokové sadzby porastú minimálne o 1,5 percenta. Inak sa mu to neoplatí.

Pavel Oravec

Autor je finančný sprostredkovateľ a analytik spoločnosti Brokeria a.s.